청약 가점 계산기: 바뀐 제도 완벽 정리 (84점 만점 공략법)

2026년 대한민국 부동산 시장에서 내 집 마련의 지름길은 여전히 '청약'입니다. 하지만 제도가 복잡해졌습니다. 저출산 대책과 혼인 장려 정책이 맞물리며 계산 방식이 크게 바뀌었기 때문입니다. 이제 배우자의 결혼 전 당첨 이력은 상관없습니다. 부부 가점 합산도 가능해졌습니다. 84점 만점을 향한 정확한 계산법과 당첨 확률을 높이는 필승 전략을 공개합니다.

청약 가점제는 세 가지 항목으로 나뉩니다. 무주택 기간(32점), 부양가족 수(35점), 입주자 저축 가입 기간(17점)입니다. 총점은 84점입니다. 점수가 높을수록 인기 단지 당첨권에 가까워집니다. 단 1점 차이로 당락이 결정되기도 합니다. 실수 없는 계산이 필수인 이유입니다.

1. 무주택 기간 산정 (최대 32점)

가장 비중이 큽니다. 기본적으로 만 30세부터 계산을 시작합니다. 하지만 만 30세 전에 혼인했다면 혼인신고일이 기준이 됩니다. 2026년 개정안의 핵심은 배우자 배려입니다. 배우자가 과거에 집을 가졌었더라도, 현재 무주택 상태라면 불이익을 주지 않습니다.

계산은 간단합니다. 1년에 2점씩 올라갑니다. 만 30세부터 5년간 무주택이었다면 12점입니다. 15년을 채우면 만점인 32점을 받습니다. 주의할 점도 있습니다. 오피스텔은 주거용이라도 청약 시에는 주택 수에서 제외됩니다. 이 점을 몰라 점수를 낮게 계산하는 분들이 의외로 많습니다. 꼼꼼히 체크하세요.

2. 부양가족 수 계산 (최대 35점)

점수를 올리기 가장 좋은 항목입니다. 1명당 5점이 가산됩니다. 본인은 기본 5점을 확보하고 시작합니다. 배우자, 부모님, 자녀가 포함됩니다. 2026년부터는 부모님 부양 조건이 더 까다로워졌습니다. 3년 이상 같은 주민등록표에 등재되어야 하며, 실제 거주 여부도 엄격히 확인합니다.

특히 '배우자 가점 합산제'를 활용해야 합니다. 내 점수가 낮아도 배우자의 통장 기간 점수를 가져올 수 있습니다. 전체적인 가점 인플레이션이 발생한 상황입니다. 자녀의 경우 미혼이어야 하며, 30세 이상이라면 1년 이상 동거해야 부양가족으로 인정받습니다.

3. 청약 통장 가입 기간 (최대 17점)

시간이 답입니다. 가입 기간에 따라 1점부터 17점까지 부여됩니다. 15년 이상 가입하면 만점입니다. 2026년 기준으로는 미성년자 가입 인정 기간이 5년으로 늘어났습니다. 예전보다 20대 중반의 기본 점수가 높아진 셈입니다. 이제는 일찍 가입하는 것이 무조건 유리합니다.

2026년 청약 가점 기준표

항목	세부 기준	점수
무주택 기간 (32점)	5년 이상 ~ 6년 미만	12점
무주택 기간 (32점)	15년 이상	32점
부양가족 수 (35점)	2명 (배우자+자녀1)	15점
부양가족 수 (35점)	6명 이상	35점
가입 기간 (17점)	5년 이상 ~ 6년 미만	7점
가입 기간 (17점)	15년 이상	17점

2026년 청약 시장, 이것만은 꼭!

최근 '신생아 특별공급' 물량이 크게 늘었습니다. 가점이 낮다면 일반 공급보다 특공을 노리는 것이 현명합니다. 부부 중복 청약도 허용됩니다. 예전에는 둘 다 신청하면 부적격이었지만, 이제는 둘 다 당첨 시 먼저 신청한 건을 유효하게 처리해 줍니다. 당첨 확률이 두 배로 뛴 셈입니다.

실수가 잦은 부분은 '부모님 유주택' 케이스입니다. 부모님이 만 60세 이상이고 집이 있다면, 나는 무주택자로 인정받습니다. 하지만 부모님을 '부양가족' 점수에는 넣을 수 없습니다. 이 디테일을 놓치면 부적격 처리가 되어 당첨이 취소될 수 있으니 주의해야 합니다.

공공분양 전략도 수정이 필요합니다. 2026년부터 월 인정 납입금이 25만 원으로 올랐습니다. 민영주택은 가점제지만, 공공분양은 '저축 총액' 순입니다. 매달 25만 원씩 꾸준히 넣는 것이 공공분양 당첨의 핵심입니다. 가점이 낮다고 통장을 해지하는 실수는 절대 금물입니다.